GUIDA AL MUTUO
Le valutazioni per la scelta del Mutuo riguardano:
- La chiarezza del contratto
- Il tasso d'interesse
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
E' decisivo, inoltre, conoscere:
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L'importo dell'ipoteca
- Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
- I limiti alla facoltà di vendere
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su ....
- La rinegoziazione e la surroga
- Le clausole vessatorie
- I consulenti e gli intermediari
La chiarezza del contratto
I contratti di mutuo, talvolta, si rivelano di difficile comprensione.
La scarsa chiarezza si spiega con la complessità della materia; è richiesto, allora, il ricorso nel contratto a termini tecnici, spesso insostituibili.
E' consigliabile, quindi, ricevere il testo del contratto e, soprattutto, le "condizioni generali" proposte dalla Banca, prima della sottoscrizione.
Le difficoltà, purtuttavia, possono persistere. Si suggerisce di rivolgersi ai funzionari dell'Istituto mutuante, alle associazioni dei consumatori o al notaio.
Lo Studio Notarile Cigliano, è pronto a offriti gratuitamente la propria consulenza circa il prodotto e i rischi collegati.
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Il tasso d'interesse: TAN e TAEG
E' l'elemento di valutazione principale per la scelta del prodotto.
Si rivela, però, decisivo valutare altri fattori, qui sotto elencati. Questi concorrono a definire le rate del mutuo, e così, il carico sul bilancio familiare del prestito.
Il T.A.N. identifica il Tasso Annuo Nominale (o tasso puro). Esprime il corrispettivo pagato all'Istituto mutuante per la concessione del finanzamento. Raprresenta, quindi, la maggior somma pagata alla Banca per accedere al credito.
E' formulato in percentuale e applicato su base annua all'importo finanziato.
Il T.A.N. è applicato secondo il Piano di Ammortamento. Di regola, gli interessi dovuti all'Istituto di credito sono ripartiti e conteggiati nelle rate di mutuo. Cosi', ciascuna rata include la quota-parte degli interessi dovuti annualmente alla Banca. Le rate, allora, si compongono della sorte capitale (la parte del capitale finanziato da restituire con cadenza periodica) e dell'interesse pattuito.
Il tasso può essere fisso: invariato per l'intera durata del mutuo.
Il tasso può essere variabile: indicizzato al parametro assunto dal contratto. I parametri di riferimento, solitamente, sono orientati all'andamento del mercato (es: Euribor 3 mesi).
Si distingue ancora il tasso d'ingresso, di regola più basso per le prime periodicità, e il tasso a regime, applicato per l'intera residua durata del mutuo.
Il T.A.E.G. identifica il Tasso Annuo Effettivo Globale. Esprime il costo globale del mutuo. Rappresenta, quindi, il carico complessivo del mutuo, avuto riguardo a tutti costi correlati al prodotto. Il richiamo è: alle spese accessorie e agli ulteriori oneri imposti.
Il T.A.E.G. è espresso in percentuale. Non è applicato dalla Banca per il calcolo delle rate di mutuo, ma rappresenta un tasso virtuale destinato al confronto tra i diversi prodotti.
Il T.A.E.G. si eleva a strumento decisivo di comparazione dei prodotti di mutuo, prestiti e finanziamenti offerti dai diversi Istituti di credito. Si rivela l'indicatore sintetico delle condizioni economiche che reggono il finanziamento.
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Le spese accessorie
Si rivelano ulteiori oneri a carico del mutuatario.
Trattasi delle imposte, tasse e contributi, delle spese di perizia e d'istruttoria nonchè delle assicurazioni - facoltative o imposte dalla Banca - concluse a tutela dell'Istituto di credito avverso il rischio di incendio o scoppio dell'immobile o avverso il pregiudizio per la morte del mutuatario.
Le spese accessorie concorrono a definire la rata di mutuo a carico del mutuatario. La valutazione circa il prdotto, quindi, deve estedersi a questi oneri.
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I tempi di istruttoria
I tempi d'istruttoria del mutuo variano in dipendenza della complessità del prodotto, delle condizioni economiche del richiedente e delle vicende che interessano l'immobile (da ipotecare).
Di regola 30-60 giorni si rivelano adeguati all'istruttoria del mutuo ipotecario.
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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
E' il tasso d'interesse applicato dalla banca in caso di ritardato pagamento delle rate.
Esso concorre a definire le condizioni di mutuo e, così, richiede di essere valutato nella scelta del prodotto.
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E' necessario inoltre conoscere...
Le modalita' di erogazione
L'erogazione della somma mutuata può essere contestuale o successiva al rogito.
Se successiva, la Banca può trattenere in pegno la somma finanziata sino al consolidamento dell'ipoteca; così, il denaro concesso in prestito è reso disponibile solo decorsi alcuni giorni. Se destinato all'acquisto di un immobile, il venditore attenderà per ricevere il prezzo.
Per superare l'attesa, la somma mutuata può essere concessa subito anche a titolo di prefinanziamento; nel caso è consigliato verificare il tasso d'interesse applicato dalla Banca mutuante.
Lo Studio Notarile Cigliano offre gratuitamente la propria consulenza per valutare le possibili soluzioni, guidando le imprese e i privati nelle complesse maglie delle trame bancarie.
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La detraibilita' fiscale
La Legge consente la detraibiltà fiscale di parte degli interessi passivi e oneri accessori correlati a mutui ipotecari, consessi all'acquisto d'immobili e/o per gli interventi di recupero edilizio. La detraibilità dell'onere fiscale richiede di essere valutata con l'assistenza del commercialista di fiducia.
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L'importo dell'ipoteca
L'ipoteca realizza lo strumento di garanzia a tutela del credito della Banca per il pagamento del mutuo.
A fronte dell'indempimento del debitore, l'Istituo di credito è garantito, con priorità, sul bene concesso in garanzia. L'inadempimento può provocare financo la vendita forzata dell'immobile investito dalla garanzia.
La garanzia ipotecaria tutela il capitale concesso a mutuo e si estende agli interessi corrispettivi, a quelli moratori e alle spese per la procedura di vendita all'asta.
Per questa ragione, l'ipoteca è presa per un importo superiore alla somma finanziata.
L'ammontare dell'ipoteca (montante ipotecario) è riservato con preferenza alla Banca nella ripartizione, in conocrso con gli atri eventuali creditori, del ricavato della vendita.
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La modalita' di cancellazione dell'ipoteca
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata.
L'ipoteca, però, richiede d'essere cancellata. La cancellazione si relizza con un atto formale di assenso alla cancellazione in forma notarile ovvero d'ufficio a cura dell'istituo mutuante.
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Le garanzie supplementari richieste dalla Banca
Nel concedere un mutuo la Banca valuta non solo il valore dell'immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità del debitore di attendere al finanziamento, pagando le rate del mutuo.
Per questa ragione, talvolta, vla prassi bancaria richiede la fideiussione concessa da un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio).
La fideiussione integra una garanzia personale prestata da terzi, estranei al rapporto di mutuo. Il fideiussore risponde dell'obbligazione assunta con tutti i propri beni, presenti e futuri.
E' adeguato che al rilascio della fideiussione siano definiti l'importo garantito e la durata della fideiussione.
E', invece, da respingere l'eventuale richiesta (più spesso sono le finanziarie e non le Banche a seguire questa prassi) del rilascio di procura a vendere l'immobile in caso d'inadempimento del mutuo.
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Focus su...
La rinegoziazione e la surroga
La rinegoziazione s'identifica con la ridefinizione delle condizioni del mutuo.
E' destinata a migliorare le condizioni economiche concesse dalla Banca, nell'interesse del mutuatario.
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata.
La surroga, invece, importa l'estinzione dell'originario mutuo e l'apertura di uno nuovo finanziamento con un Istituto di credito diverso; il nuovo credito è destinato all'integrale pagamento del'originario prestito.
Il mutuo concesso per surroga è regolato dai termini e dalle condizioni offerte dall'Istituo che si sostituisce nel finanziamento.
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Le clausole vessatorie
La tutela dei consumatori avverso condizioni troppo onerose è offerta dalla disciplina delle clausole vessatorie. Alcune pattuizioni sono vietate dal Legislatore e altre, invece, richiedono un'apposita e consapevole approvazione.
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I consulenti e gli intermediari
L'accesso al credito inizia col contatto dell'interessato con l'Istituto di credito, producendo la documentazione prescritta.
I "mediatori finanziari" si affiancano nell'operazione, nell'interesse del richiedente. Curano la procedura e negoziano le condizioni di mutuo.
Restano, però, a disposizioni le associazioni dei consumatori e il notaio.
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